계약갱신청구권 2회, 최대 9년 거주? 새 임대차보호법 발의안 핵심 해설 (2025.10 최신)

2025년 10월 16일, 국회에서 주택임대차보호법 개정안이 새롭게 발의되었습니다.
이번 개정안은 ‘3+3+3 제도’라고 불릴 만큼, 임차인이 최대 9년까지 같은 집에서 거주할 수 있도록 하는 내용이 핵심입니다.

아직 법안이 국회 통과 전(발의안) 단계이지만, 통과 시 전·월세 시장에 큰 변화가 예상됩니다.
이 글에서 쉽게 정리해드릴게요.

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1. 핵심 변경 내용 한눈에 보기

항목기존 제도개정안 (2025.10.16 발의)

임대차 기본 계약기간	2년	3년
계약갱신청구권 행사 횟수	1회	2회
최대 거주 가능 기간	4년 (2+2)	9년 (3+3+3)
임대료 증액 상한	갱신 시 5%	동일(갱신 시 5%) → 최대 약 10.25% 누적
임대인 정보제공	일부 납세 정보	국세·지방세 + 최근 2년 건강보험료 납부내역
보증금 보호 장치	없음/제한적	주택가치의 70% 이내 (1년간 80% 완화 가능성)
대항력 발생 시점	입주 다음날 0시	입주 당일 0시

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2. 계약갱신청구권이란?

‘계약갱신청구권’은 임차인이 원하면 임대인이 특별한 사유가 없는 한 계약을 연장해줘야 하는 권리입니다.

• 기존: 2년 계약 + 1회 갱신(2년) → 최대 4년
• 개정 후: 3년 계약 + 2회 갱신(3년+3년) → 최대 9년

📌 즉, 한 번 입주하면 최대 9년 동안 이사 걱정 없이 거주할 수 있게 됩니다.

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3. 개정안 추진 배경 – “주거 안정성 강화”

이번 법안의 목적은 명확합니다.
바로 임차인의 거주 안정성을 높이는 것.

• 평균 거주기간이 3년 수준 → 잦은 이사로 인한 비용·심리적 부담 해소
• 장기 거주가 가능해지면 자녀 교육, 직장 접근성 등 삶의 질 향상 기대
• 정보 비대칭 해소 및 보증금 반환 리스크 감소

정부·여당은 “전세 사기, 깡통전세 등으로 불안한 시장 상황에서 안전망을 강화하기 위한 조치”라고 설명하고 있습니다.

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4. 임차인에게 생기는 주요 변화

✅ 최대 9년까지 거주 가능

이사 걱정 없이 장기적으로 거주 계획을 세울 수 있습니다.

✅ 임대료 급등 완화

갱신 시 5% 상한제가 유지되어, 장기 거주 기간 동안 누적 인상률도 약 10.25% 수준으로 관리됩니다.

✅ 보증금 안전장치 강화

보증금·담보권·체납액 등을 합산한 금액이 주택가치의 70%를 초과하지 않도록 제한됩니다.
(일부 보도에서는 시행 첫 1년은 80%까지 허용 가능성 언급)

✅ 임대인 정보 투명화

국세·지방세뿐 아니라 최근 2년간 건강보험료 납부내역도 제공받을 수 있어 보증금 반환 위험을 사전에 파악할 수 있습니다.

✅ 대항력 조기 확보

입주 당일 0시부터 대항력이 발생하여 같은 날 설정되는 담보권보다 우선순위를 확보할 가능성이 커집니다.

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5. 임대인이 느낄 수 있는 변화와 우려

시장 유연성 감소
최대 9년 거주 보장으로 임대료 조정, 매매 계획 등에 제약이 생길 수 있습니다.

 

초기 임대료 상승 압력
임대인들이 장기 계약 리스크를 반영해 초기 보증금·월세를 높게 책정할 가능성이 있습니다.

 

전세 공급 감소 가능성
전세보다 월세·단기 임대로 전환하려는 움직임이 늘어날 수 있습니다.

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6. 지금 바로 적용되는 건 아니다

이번 개정안은 아직 국회에서 ‘발의’된 단계입니다.
국회 심의와 표결을 거쳐야 법률이 확정되며, 내용 일부가 수정될 수도 있습니다.

• 시행 시점: 공포 후 6개월~1년 유예기간이 붙을 가능성이 큼
• 세부 규정: 시행령·시행규칙에서 보완될 예정

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자주 묻는 질문 (FAQ)

❓ Q. 9년 동안 임대료를 올릴 수 없나요?

➡️ 아닙니다. 갱신 시마다 5% 이내 인상은 가능합니다. 이를 적용하면 9년간 누적 인상률은 약 10.25% 수준입니다.

❓ Q. 보증금 상한 70%는 무엇인가요?

➡️ 보증금, 선순위 담보권, 세금 체납액을 합친 금액이 주택가치의 70%를 넘지 못하도록 제한해 보증금 회수 위험을 줄이는 장치입니다.

❓ Q. 지금 계약에도 적용되나요?

➡️ 아닙니다. 법 통과 이후 체결되는 계약부터 적용될 예정입니다.

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마무리: 임차인 보호 강화, 시장 구조도 바뀐다

2025년 10월 발의된 이번 임대차보호법 개정안은 단순한 계약 기간 연장이 아닙니다.
임차인의 거주권 강화, 보증금 보호, 정보 투명성 확대를 통해 전세·월세 시장 전반을 바꿀 수 있는 중요한 전환점이 될 것입니다.

아직 확정 법안은 아니므로, 향후 국회 논의 결과와 시행령 세부사항을 꾸준히 체크하는 것이 좋습니다.

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요약 3줄

1. 계약갱신청구권 2회 → 최대 9년 거주 가능
2. 보증금·임대료 상한제, 정보제공 의무 강화로 임차인 보호 강화
3. 전세 공급 축소·초기 임대료 상승 등 시장 변화 가능성 주의

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이 글은 2025년 10월 19일 기준 최신 정보를 반영했습니다.
최종 법안 통과 후에는 일부 내용이 달라질 수 있으니, 향후 국회 통과 여부를 꼭 확인하세요.