[2025 최신] 이재명 정부 10·15 부동산 대책 정리 – 대출·세금·허가제 해설

2025년 10월 15일, 이재명 정부가 발표한 ‘10·15 부동산 대책’은 올해 부동산 시장을 뒤흔들 최대 규제로 꼽힙니다.
이번 글에서는 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록 핵심 내용부터 다주택자 대출 규제까지 정리했습니다.

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1. 왜 10·15 대책이 나왔을까?

2025년 들어 다시 불붙은 서울·수도권 집값 상승, 전세 끼고 매매하는 갭투자, 고가 주택 투자 확대… 정부는 이러한 흐름을 잡기 위해 강력한 ‘투기 억제 패키지’를 내놨습니다.

핵심 키워드: 10·15 부동산 대책, 이재명 정부 부동산 정책, 집값 규제, 대출 규제, 토지거래허가제

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2. 서울 전역 규제지역 + 토지거래허가제 확대

이번 대책에서 가장 눈에 띄는 변화는 규제지역의 전면 확대입니다.

• 서울 25개 자치구 전체 + 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구로 지정
• 해당 지역은 동시에 토지거래허가구역으로 묶여 아파트·빌라 거래 시에도 ‘허가’ 필요
• 실거주 의무 부과 → 전세 끼고 매매하는 갭투자 차단

시행일: 2025년 10월 20일
효력 기간: 2025년 12월 31일까지

👉 쉽게 말해, “서울에서 집을 사려면 정부 허가부터 받아야” 하는 시대가 됐습니다.

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3. 주택담보대출 규제 – 실수요자도 다주택자도 ‘돈 빌리기’ 더 어려워진다

이번 10·15 대책의 핵심은 대출 규제입니다. 실수요자뿐만 아니라 다주택자 대출 한도도 대폭 줄어듭니다.

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  3.1 일반 주택담보대출 한도 차등화

주택 가격최대 대출 한도

15억 원 이하	최대 6억 원
15억 초과 ~ 25억 이하	최대 4억 원
25억 초과	최대 2억 원

시행일: 2025년 10월 16일

👉 고가 주택일수록 빌릴 수 있는 돈이 줄어듭니다.

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  3.2 다주택자 주담대 한도 – 사실상 ‘길이 막힌다’

이번 대책에서 다주택자에 대한 대출 규제는 역대급 수준으로 강화되었습니다.

• 2주택자 이상은 규제지역 내 주택 구입용 주담대 원칙적으로 금지
• 실수요 목적(예: 1주택 처분 조건부 이사 등)이라도 최대 1억~2억 원 수준으로 한도 제한
• 신규 취득용 대출 외에도 기존 주택 담보대출 추가 실행 금지
• 전세대출·신용대출 보유 시 주택 구입 대출 불허

👉 쉽게 말해, “집을 여러 채 가진 사람은 추가로 돈 빌려서 살 생각 자체를 접어야 한다”는 뜻입니다.

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  3.3 기타 금융 규제도 강화

• LTV(주택담보인정비율): 70% → 40%
• 전세대출 이자: DSR 계산에 포함 (2025년 10월 29일부터)
• 스트레스 금리 하한: 1.5% → 3.0%
• 은행 위험가중치도 상향 예정

👉 결국, 한마디로 요약하면 “대출을 받아서 집을 사는 전략”이 거의 막혔다는 것입니다.

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4. 다주택자 세금 폭탄 – 보유·매매 모두 중과

대출만이 아닙니다. 세금 규제도 동시에 강화되었습니다.

• 취득세 중과
  • 2주택: 8%
  • 3주택 이상: 12%
• 양도소득세 중과
  • 2주택: 기본세율 +20%
  • 3주택 이상: 기본세율 +30%
  • 장기보유특별공제도 제외

단, 양도세 중과는 2026년 5월까지 한시 유예

 참고: 보유세 전면 인상은 이번 대책에서 제외되었습니다.

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5. 거래·청약 규제도 대폭 강화

분양권 전매 제한

• 수도권 및 규제지역: 3년간 전매 금지
• 지방: 1년간 전매 금지

청약 제도 강화

• 1순위 자격 요건 강화
• 재당첨 제한: 최대 10년
• 지역 거주 요건 강화

👉 청약이나 분양권을 통한 단기 차익 전략도 사실상 불가능해집니다.

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6. 이번 대책의 영향 – 시장은 이렇게 달라진다

기대 효과

• 투기 수요 억제로 집값 상승세 완화
• 갭투자 차단 → 전세 시장 안정 가능성
• 실수요자 중심의 시장 구조 재편

한계와 우려

• 비규제 지역으로 풍선효과 가능성
• 공급 대책 부족으로 구조적 문제 여전
• 실수요자도 대출 축소로 자금 부담 증가

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한눈에 보는 10·15 부동산 대책 요약

항목주요 내용시행일

규제지역 확대	서울 전역 + 경기 12개 지역 지정	10/20
토지거래허가제	아파트 거래도 허가제 적용, 실거주 의무 부과	10/20
대출 한도 차등화	6억~2억까지 구간별 제한	10/16
다주택자 대출	신규 대출 원칙적 금지, 최대 1~2억 제한	10/16
LTV	70% → 40%	10/16
전세대출 DSR 반영	이자 포함 산정	10/29
세제 강화	취득세·양도세 중과, 장특공 배제	~2026.05
분양권 전매 제한	최대 3년 금지	즉시

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마무리 “다주택자, 돈 빌려 집 사는 시대 끝났다”

이번 10·15 부동산 대책은 단순한 규제가 아니라 “투기성 자금의 유입 자체를 차단”하는 초강수입니다.
특히 다주택자에게는 세금·대출·거래·청약 네 박자 규제가 동시에 적용되기 때문에 투자 전략 자체를 재검토해야 할 시점입니다.

앞으로 시장은 실수요자 중심으로 재편될 가능성이 크며, 내년 상반기 공급 대책과 금리 정책이 향후 흐름의 변수로 작용할 전망입니다.