10·15 대책 이후 달라지는 부동산 세금 5가지 — 최신 가이드(2025.10)

2025년 10월 15일 정부가 발표한 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’으로
서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 묶였습니다.
이에 따라 취득세, 양도세, 증여세 등 세금 규제가 대폭 강화되었어요.

지금부터 달라진 5가지 핵심 세금을 한눈에 정리해드립니다.

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1️⃣ 2번째 주택부터 취득세 8%

이제 조정대상지역에서 2번째 주택을 사면 취득세가 8%로 중과됩니다.
3번째 주택부터는 12%까지 오릅니다.

• 기존 세율: 1~3%
• 변경 후: 2주택 8%, 3주택 이상 12%

💡TIP:
10월 16일 규제지역 지정 이전 계약금 지급이 확인되면
예전 세율(1~3%)이 적용돼요.

즉, 계약일보다 ‘계약금 납부일’이 중요합니다.

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2️⃣ 2년 거주해야 양도세 비과세

조정대상지역에서 산 집은 2년 실거주 요건을 충족해야
1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

• 비과세 한도: 12억 원
• 단, 조정지역에서 샀다면 나중에 비조정지역으로 풀려도
  2년 거주 요건은 그대로 유지됩니다.

💡TIP:
계약 당시 조정지역이었다면
비조정으로 풀리더라도 거주 요건이 사라지지 않아요.

즉, 거주 계획을 반드시 고려해야 합니다.

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3️⃣ 다주택자 양도세 중과 재가동 예정

현재 다주택자 중과는 한시적으로 유예 중이지만,
2026년 5월 9일 이후부터 다시 적용될 예정입니다.

• 2주택자: 기본세율 + 20%p
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p

💡TIP:
매도 예정이라면 유예 종료 전(2026년 5월 8일 이전)
양도 완료하는 것이 유리합니다.
세금 차이가 수천만 원까지 벌어질 수 있습니다.

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4️⃣ 조정지역 주택 증여 시 세율 12%

조정대상지역에서 주택을 증여받을 경우,
취득세율이 3.5% → 12%로 인상됩니다.

• 적용 대상: 공시가 3억 원 초과 주택
• 예외: 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우는 기존 3.5% 유지

💡TIP:
증여 계획이 있다면 2025년 내 증여 여부를 검토하세요.
‘공시가 3억’이 기준이기 때문에 시세 5억 정도부터는 거의 해당됩니다.

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5️⃣ 매매사업자 절세 효과 축소

조정대상지역 내 매매사업자는
**‘비교과세’**로 세금이 계산됩니다.
즉, 양도세와 종합소득세 중 더 높은 금액을 내야 하죠.

과거처럼 사업자 등록으로 절세 효과를 보기 어렵습니다.

💡TIP:
사업자 등록 전에 세무사에게 비교과세 시뮬레이션을 꼭 받아보세요.
양도차익이 큰 경우 오히려 일반 개인보다 세금이 많아질 수도 있습니다.

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✅ 핵심 요약표

항목                                  변경 전                        변경 후                                        비고

 

취득세 (2주택)	1~3%	8%	조정지역 한정
양도세 비과세	거주 요건 無	2년 거주 필수	취득 당시 조정지역이면 유지
양도세 중과	유예 중	2026.5.9 이후 재개	2주택 +20%p
증여 취득세	3.5%	12%	공시가 3억 초과
매매사업자	일반과세	비교과세 적용	절세 효과 축소

 

📅 적용 시기 정리

• 조정대상지역 세제: 2025.10.16부터 적용
• 토지거래허가구역 지정: 2025.10.20부터 적용
• 다주택자 중과 유예 종료: 2026.05.09 이후 재개

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🧭 마무리 및 대응 전략

이번 대책은 투기 억제보다 실거주 중심 정책으로 방향이 바뀐 것이 특징입니다.
부동산 거래 계획이 있다면
‘거주·보유·증여 시점’을 철저히 따져 세금 전략을 세워야 합니다.

 

💬TIP 요약:
✅ 계약금 납부일 기준 확인
✅ 2년 실거주 요건 재확인
✅ 매도는 유예 종료 전 검토
✅ 증여는 공시가 3억 초과 여부 체크
✅ 매매사업자는 절세효과 사전 시뮬레이션