지분형 모기지 완전 이해하기

“내 돈 적게 들이고 집값은 정부와 나눠서 부담하는 새로운 내 집 마련 방식”

정부가 2025년부터 추진하려는 지분형 모기지(공공분양형 지분모기지)는
집값의 일부를 주택금융공사(HF)가 투자해 집을 공동 소유하고,
나는 적은 자기자본 + 대출로 집을 살 수 있게 해주는 새로운 제도예요.

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📅 시행 일정 (중요!)

✔ 2025년 시범사업 시작 예정

• 2025년부터 약 1000호 규모 시범사업 운영
• 시범사업 성과에 따라 2026년 이후 확대 여부 결정 예정
  (금융위·주금공이 여러 차례 밝힌 일정)

즉, 내년(2026년)부터 실제 신청 가능해지는 제도입니다.

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📌 지분형 모기지 핵심 개념 한 줄 요약

집값의 일부는 내가, 나머지는 정부(HF)가 지분으로 투자해 함께 소유하는 구조.
나는 100% 실거주 가능하고,
집값이 오르면 상승분을 지분대로 나누고
집값이 떨어지면 정부 지분이 먼저 손실을 떠안도록 설계 중.

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💰 1. 어떻게 돈이 들어가나요? 

예: 10억 원 아파트를 산다고 가정하면

• 내 현금(자기자본): 1억 (10%)
• 은행 주담대: 4억 (40%)
• 주택금융공사(HF) 지분 투자: 5억 (50%)

→ 그래서 “1억으로 10억 아파트”라는 말이 나온 거예요.

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💸 2. 주금공 지분에 대해 ‘사용료’를 낸다 (중요!)

정부가 대신 들고 있는 **지분(예: 5억)**에 대해
나는 월세처럼 ‘사용료’를 납부하게 돼요.

✔ 사용료 = 연 2% 안팎

• 주택담보대출 금리(3~5%대)보다 훨씬 저렴함
• 정부가 집값의 일부를 대신 들고 있는 것에 대한 임대료 개념

✔ 예시

주금공 투자 지분: 5억
사용료 연 2% → 연 1,000만 원
→ 월 약 83만 원 정도

즉,

• 은행 대출 원리금 + 사용료 두 가지를 납부하는 형태예요.
• 하지만 전체적으로는 일반 주담대만으로 집을 살 때보다 월부담이 더 낮아짐.

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🎯 3. 자격요건 (시범안 기준, 가장 많이 언급된 기준)

아직 확정 고시 전이지만,
금융위·여러 정책 설명에서 가장 많이 언급된 기준은 아래와 같아요.

✔ (1) 무주택자

• 본인 + 세대원 전체 무주택
• 생애 최초·청년·신혼부부 우대 가능성 매우 큼

✔ (2) 소득 기준 (예상)

• 부부합산 연소득 7천만 원 이하가 유력
• 신혼부부·청년은 완화된 기준 적용 논의 중

✔ (3) 자산 기준

• 순자산 4.8억 이하 수준 안이 거론됨

✔ (4) 주택 조건

• 전용 85㎡ 이하
• 가격 상한:
  • 서울 약 10억 이하
  • 경기 6억
  • 지방 4억
    (지역 중위가격을 기준으로 조정)

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📈 4. 집값 변동 시 손익 구조

✔ 집값이 오를 때 → 상승분 지분대로 나눠 가짐

예: 10억 → 12억(+2억)

• 내 지분 50% → +1억
• 정부 지분 50% → +1억

즉, “투자” 관점에서는 수익이 반으로 나뉘니 아쉬울 수 있어요.

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✔ 집값이 떨어질 때 → 정부가 먼저 손실 부담(검토 중)

예: 10억 → 7억(-3억)
기본 구조라면 손실도 나눠야 하지만, 이번 제도는

HF 지분이 먼저 손실을 부담하도록 설계 중이라서
내 순수 자기자본(1억)은 상당 부분 보호됨.

 

그래서 SNS에서

“반값 폭락해도 내 1억은 보호된다”
라는 말이 나오는 거예요.

(단, ‘어느 정도까지 보호되는지’는 세부 규정으로 확정됨.)

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👍 5. 장점 요약

• 초기 자기자본 부담이 크게 줄어듦
  → 10억 집인데 1억~1.5억만 있어도 진입 가능
• 낮은 사용료(연 2%)
• 집값 하락 시 손실 방어
• 100% 실거주 가능
• 전세 대신 ‘안정적 내 집’ 확보 효과

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👎 6. 단점·주의사항

• 집값 상승 수익을 전부 가져갈 수 없음 (지분만큼 나눔)
• 장기적으로 정부 지분을 다시 사오려면 비용이 큼
• 소득·자산·주택가격 등 자격요건이 까다로움
• 시범사업 규모가 작아 경쟁이 치열할 가능성
• 정책 변경 위험(정권·예산 영향)

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🧭 7. 결론

지분형 모기지는

“무주택·실거주자에게 초기 부담을 낮춰주는 새로운 방식의 내 집 마련 제도”

• 전세 불안에서 벗어나고 싶은 사람
• 목돈은 적지만 소득은 꾸준히 있는 청년·신혼부부
• 집값 하락 리스크가 무서운 무주택자

에게 특히 유리해요.

 

반면,
“집값 상승 수익 100% 원함”,
“투자 목적”이라면 적합하지 않아요.